Ora, a casa, o lar, realiza um dos direitos fundamentais necessários à vida e à dignidade humana, constituindo o patrimônio mínimo à concretização de uma vida digna. A lei nº 8009/90[2] considera bem de família um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente, definindo o objeto de proteção à penhora no caput e parágrafo único do art. 1º:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Segundo afirma Didier[3], a Constituição Federal ampliou o conceito de entidade familiar e, desta forma, todos que se agrupam em instituição social, incluindo-se ascendentes, descendentes, irmãos, o viúvo, ainda que seus descendentes hajam constituído outras famílias, assim como o separado judicialmente e o divorciado, estão protegidos pela lei, já que o objetivo é garantir um teto para cada indivíduo, não se direcionando a um núcleo de pessoas.

A Súmula nº 364 do STJ confirma essa extensão de proteção para além da entidade familiar: “O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas”.

Ademais, o preceito está esculpido no art. 226, caput, da Constituição Federal, segundo o qual a família, base da sociedade, tem especial proteção do Estado, de modo a indicar que aos dispositivos infraconstitucionais pertinentes confira interpretação que se harmonize com o comando constitucional, a fim de assegurar efetividade à proteção de todas as entidades familiares em igualdade de condições. Assim, a hermenêutica que concede maior amplitude à égide consignada na Lei nº 8.009/90, decorre do direito constitucional à moradia estabelecido no caput do art. 6º da CF/88 e concretiza a proteção da família e da moradia essencial, além da preservação da dignidade da pessoa.

De acordo com os seus artigos 1º e 5º, a Lei nº 8.009/90 preserva, em verdade, o único imóvel residencial de penhora, ainda que ele se encontre cedido a familiares, filhos, enteados ou netos que nele residam. Assim, a circunstância de o devedor não residir no imóvel não constitui óbice ao reconhecimento do bem de família. Nos termos da legislação específica, se o casal ou a entidade familiar possuir vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade será restrita ao imóvel de menor valor, salvo, conforme o art. 5º, parágrafo único da lei mencionada, outro tiver sido registrado no Registro de Imóveis.

Porém, ressalta-se que, possuindo a entidade familiar um único imóvel, ainda que locado a terceiros, este não perderá a sua qualidade de bem de família; desde que a renda obtida com a locação seja revertida para subsistência ou moradia de sua família, conforme a Súmula nº 486 do STJ – Superior Tribunal de Justiça. Permite-se, ainda, a penhora do imóvel pertencente à pessoa jurídica, conforme prevê a Súmula nº 451 do STJ.

Já no tocante à possibilidade de penhora de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis, de acordo com a Súmula nº 449 do STJ, seria permitida. Entretanto, em razão da hipótese criada pela Lei n° 12.607/2012, que alterou a redação do § 1º, do art. 1331 do Código Civil, há relativização, pois a garagem somente poderá ser penhorada em execuções promovidas por pessoa que não seja estranha ao condomínio. Entendo que, se o bem não pode ser alienado a pessoa estranha ao condomínio quando não existir permissão em cláusula na convenção do condomínio, também não poderá ser penhorado em sede de execução promovida por pessoa estranha ao condomínio.

Quando se trata de imóvel hipotecado em que a garantia real for prestada em benefício da própria entidade familiar e não para assegurar empréstimo obtido por terceiro ou pessoa jurídica, possível a penhora do bem, nos termos do art. 3º, V, da Lei nº 8.009/90. Passível ainda de penhora o bem de família para assegurar pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem[4].

Importante salientar que a proteção conferida ao instituto de bem de família é princípio concernente às questões de ordem pública, não se admitindo a renúncia por seu titular do benefício conferido pela lei.

Ademais, o entendimento da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é de que a lei que trata a impenhorabilidade do bem de família deve ser examinada à luz do princípio da boa-fé objetiva, devendo ser reprimidos o abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário, tornando ineficaz a norma protetiva que não pode conviver, tolerar e premiar a atuação do agente em desconformidade com o ordenamento jurídico.

Por fim, uma das situações que trazem maior polêmica se refere à (im)penhorabilidade do bem de família do fiador. O Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 549 da Corte, segundo a qual “é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”. Em 2006, o Supremo Tribunal Federal, ao analisar essa questão no julgamento do RE 407.688, decidiu pela legitimidade da penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Tal orientação foi alçada como precedente jurisprudencial no Tema 295 do STF: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3, VII, da lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no artigo 6º da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000”, e na Súmula 549 do STJ: “É válida a penhora de bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação”.

Ocorre que, recentemente, no RE 605.709/SP, a 1ª Turma do STF adotou entendimento contrário, compreendendo que a dignidade da pessoa humana e a proteção à família impedem a penhora do bem de família do fiador em locação comercial, sob pena de privilegiar a satisfação do crédito do locador do imóvel comercial ou o livre mercado. O Supremo Tribunal Federal não declarou a inconstitucionalidade do dispositivo legal, criando uma distinção entre locação comercial e residencial.

Essa variação de interpretações diz respeito a uma norma que nunca foi de pacífica aceitação, gerando instabilidade e insegurança jurídica, principalmente com o recente entendimento do STF, já que contraria o que prevê a legislação específica e processual. É necessária a alteração normativa por via própria, mediante o exercício de atividade legislativa e não em decorrência de interpretações do Poder Judiciário, que causam incertezas e inconsistência nos tribunais.

[1] LOBO, Paulo. Direito Civil: famílias. São Paulo: Saraiva, 2017. P. 187

[2] Lei 8.009/90. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8009.htm>.

[3] DIDIER JUNIOR, Fredie. et al. Curso de Direito Processual Civil. Salvador: Jus Podivm, 2017. V. 5.

[4] Súmula 83 do STJ

No entanto, há questões que ultrapassam as previsões das regras edilícias. As vagas de garagem em condomínio, por exemplo, são frequentemente objeto de discussão nos tribunais. De acordo com as normas existentes no Código Civil Brasileiro[1], elas podem ser:

De uso comum: quando as vagas de garagem são de propriedade comum dos condôminos.

Acessória de unidade autônoma: quando a área da vaga de garagem está vinculada à da unidade autônoma (“box” sem matricula própria), sendo considerada como parte acessória.

Unidade autônoma: quando a vaga de garagem possui área e fração ideal, não ficando vinculada a nenhuma unidade autônoma (apartamento, por exemplo). Neste caso, a vaga de garagem tem uma matrícula individual.

A Lei nº 12.607 de 04 de abril de 2012 alterou o artigo do Código Civil, proibindo a venda ou aluguel de vagas de estacionamento para não moradores do condomínio edilício. Desta forma, o aluguel ou venda das vagas de estacionamento somente serão permitidos se houver autorização expressa dos condomínios, através de reunião de assembleia, com o aval de dois terços dos moradores. Assim prevê o art. 1.331, parágrafo 1º do Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.

• 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados para pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

O código civilista também prevê sobre a venda de garagem, ficando o condômino vinculado quanto a possibilidade de alienação de parte acessória a terceiro não condômino, às condições estipuladas no parágrafo 2º do art. 1.339 do Código Civil, que determina a necessidade de constar tal possibilidade no ato constitutivo do condomínio e se a ela não se opuser à respectiva assembleia geral, preferindo-se sempre, o condômino ao estranho. O parágrafo 1º, por sua vez, proíbe a venda ou gravame das partes em separado. Vejamos:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

(…)

• 1º Nos casos deste artigo, é proibido alienar ou gravar os bens em separado
• 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Desta forma, no que concerne às vagas de garagem, caso a convenção estabeleça mesmo que a vaga, seja autônoma, com matrícula própria, seja, também, acessória da unidade, aplica-se o § 2º do art. 1.339 do Código Civil e o seu titular só poderá alienar a terceiro se essa faculdade constar na convenção e, além disso, deverá submeter a venda à aprovação da assembleia, que deliberará pela maioria dos presentes, sendo necessária convocação específica, não se aplicando, neste caso, o art. 1.331 do Código Civil.

Outra grande polêmica se dá quando o condômino pretende realizar obras na vaga de garagem. A Lei nº 4.591/64 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, esclarecendo em seu art. 10 que é defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada, decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação, destinar à unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos e embaraçar o uso das partes comuns, sob pena de pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou se abster da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la à custa do transgressor se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

Saliento ainda que prevalece na jurisprudência a compreensão de que o conceito jurídico de fachada abrange todas as faces do condomínio edilício, ainda que não visíveis de forma imediata aos transeuntes. Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça[2].

O art. 1.342 do Código civilista preceitua que a realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções nas partes comuns que sejam suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Caso a construção seja autorizada, na mesma oportunidade devem ser definidos os padrões a serem seguidos e as formas de rateio e pagamento, já que outros moradores também poderão se interessar em ter uma cobertura para seus carros. Ademais, se algum morador do edifício se sentir incomodado, por exemplo, com o barulho gerado pela construção da cobertura, a obra poderá ser paralisada. Além disso, se essa intervenção prejudicar a vista ou o conforto térmico de algum apartamento, ela poderá ser questionada.

É necessário, ainda, a realização e submissão para a prefeitura de projeto por profissional competente que garanta a segurança e qualidade da obra, já que ela pode ser considerada extensão ou fechamento de área, o que poderá elevar o preço pago no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Certo é que toda legislação deve ser interpretada à luz da Constituição Federal que, em seu título II, Capítulo I, trata dos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos, devendo ser observado que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário, lesão ou ameaça a direito (artigo 5º, XXXV), não prejudicará o direito adquirido, bem como determina que ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal (artigo 5º, LIV), estabelecendo ainda, em seu artigo 5º, inciso XXII, a garantia da inviolabilidade do direito a propriedade.

[1] Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm>, em análise conjunta à legislação específica, qual seja:

Lei 4.591/64. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591compilado.htm>.

[2][2] REsp 1483733/RJ, Rel. Ministro Vilas Bôas Cueva, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 01/09/2015.

Diante da função institucional da Defensoria Pública da União, a LC 80/94 deixa bem clara ser uma prioridade da Defensoria Pública a resolução extrajudicial dos conflitos, com as modificações introduzidas pela LC 132, prevê o papel da Instituição na solução extrajudicial dos conflitos coletivos, sempre priorizando os mecanismos de resolução de conflitos que não demandem uma prestação jurisdicional do Poder Judiciário.

Na DPURS, unidade de Porto Alegre, os esforços iniciados em 2013 com seu Núcleo de Conciliação – SECON, ainda de forma experimental, hoje, avançam significativamente e as iniciativas desenvolvidas demonstram aos jurisdicionados outros caminhos de acesso à Justiça e à solução de litígios.

A conciliadora signatária se capacitou ao realizar o Curso de Formação de Conciliadores, organizado e ministrado pelo Conselho da Justiça Federal.

O Acordo de Cooperação firmado entre a CEF e a DPURS está em cumprimento à política de conciliação extrajudicial implementada. Adequar a estrutura da instituição às necessidades de modernização dentro do judiciário, deverá ser adotada, pois, tem-se aumentada a possibilidade da efetivação de um acordo, com a vantagem adicional da chancela judicial que elevará o termo de acordo ao patamar de título judicial, por exemplo.

O novo CPC acolheu o estabelecido pela Resolução nº 125/2010 do CNJ, para garantir a presença de mediadores e conciliadores com atuação técnica, fazendo com que esta unidade de Defensoria Pública se torne um modelo institucional de resolução extrajudicial de conflitos em Defensorias Públicas.

O SECON atende diretamente a 1ª Categoria e os Ofícios Cíveis da 2ª Categoria DPURS. Nesse sentido, o SECON visa uma maior efetividade das soluções possíveis dos conflitos e uma maior celeridade na sua solução, o que leva a uma maior garantia de pacificação social, papel primordial do Poder Judiciário.

Até pouco tempo atrás, os profissionais do direito eram ensinados nas universidades sobre o conflito e a forma de buscar sua solução no âmbito do judiciário. Com esse pensamento, chegamos ao número astronômico de termos milhões de ações judiciais em andamento no Brasil.

A atuação do Setor de Conciliações DPURS é desenvolvida através de um fluxo operacional básico da conciliação extrajudicial estabelecido com a CEF, via mensagem eletrônica. O contato é realizado com todas as áreas gestoras da CEF, Agências e Setor Jurídico. O contato é pessoal e sistemático, gerando credibilidade e dessa forma, o assistido tem com mais rapidez a resposta definitiva ao caso que o levou a procurar a DPU.

De forma geral, as demandas são: MCMV, SFH- SFI- EMGEA, PAR –Arrendamento, Imóveis retomados – Leilões, FIES, FGTS, PIS, Seguro Desemprego, Cartão de Crédito, Empréstimos, Cheque Especial, Bolsa Família, Seguros.

No MCMV é necessário o enquadramento do assistido na Portaria 488/2017 do Ministério das Cidades para realizar o distrato e a realocação da família em outro empreendimento, no caso em tela, foram assistidos que sofreram ameaça ou invasão no imóvel pelo tráfico. Em fevereiro/2019 o SECON atendeu o total de 132 famílias, sendo 57  PAJ’s com êxito na via administrativa.

A iniciativa conta hoje com audiências internas de conciliação extrajudiciais e audiências internas de esclarecimento com a participação do assistido, de representante da CEF, do Defensor e do SECON. Atualmente, as demandas indenizatórias sequer chegam ao judiciário, haja vista os acordos serem realizados em audiência internas extrajudiciais na própria unidade de Porto Alegre, finalizando com a Ata de Acordo já constando os dados bancários do assistido para o depósito ser realizado pela Caixa em até 15 dias.

Além disso, o SECON presta atendimento pessoal sempre que solicitado pelo assistido ou se a pretensão é de maior complexidade, sanando dúvidas e esclarecendo sobre as possibilidades de solução extrajudicial e orientando quanto aos procedimentos judiciais. Isso faz com entendamos o sentimento destas pessoas que acorrem ao SECON com os mais variados problemas, o que nos faz passar por uma etapa de sensibilização, antes de pensarmos em posicionamentos e comunicação, sendo um verdadeiro exercício de empatia!

Ainda, o SECON também tem auxiliado outras unidades da DPU no sul, sudeste e nordeste que indagam e solicitam eventual amparo em suas demandas e conta com Pesquisa de Satisfação, disponível em:  https://goo.gl/forms/Tiq60SGMvD0AGIEu1

O acúmulo de ações é fruto de um sistema formal e caro, a história revela a necessidade de agregar novas e boas práticas buscando a resolução do problema, o judiciário é um campo carente quando a realidade ultrapassa a literalidade da lei. Judicialmente, uma das partes sempre se sente mais prejudicada que a outra, o rancor persiste criando um ciclo.

A CF 1988, já havia priorizado a implementação de alternativas adequadas para resolução de conflitos, ou seja, a conciliação não é nenhuma novidade, esteve foi esquecida.

A prova do índice de produtividade e eficiência de um Setor de Conciliações implementado no contexto do serviço público, foi o SECON DPU/RS receber a Menção Honrosa do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no âmbito do Prêmio Conciliar é Legal 2016, com a ação ‘Resolvendo Conflitos’, inscrita na categoria Mediação e Conciliação Extrajudicial.

Em 2018 foi criado pela conciliadora signatária um guia pormenorizado, nomeado ‘Apostila SECON’, dirigido principalmente aos Defensores dos Ofícios Cíveis e outras autoridades que tratam com as questões da CEF. Este guia propiciaria a adesão de outras unidades da DPU interessadas em implantar um Setor de Conciliações especializado e disponibilizar atendimento para que a demanda seja resolvida de forma célere e satisfatória aos interesses dos assistidos pela DPU.